Ho progettato tre casette in legno e paglia per le quali sto aspettando la Concessione Edilizia.
Prima di partire con il progetto ho studiato la norma di piano relativa al terreno (ghetto non storico). Sono stata affiancata dai miei clienti ad un geometra di loro fiducia che ci avrebbe assistito nella fase si compromesso acquisto terreno e per la parte catastale.
Nel compromesso e nella perizia giurata da geometra era dichiarato che la particella 518 possedeva una capacità edificatoria di 300 mq, tale capacità era confermata dalla norma di piano ed io sono partita con progetto.
Al momento della richiesta di integrazioni, l’ufficio tecnico mi chiede visure storiche della part. 518, perchè la norma parla di capacità edificatoria esistente al momento dell’approvazione di piano, anno 1994, in quel momento scopro che la part. 518 non è l’originale, l’originale è la 71 che nel 1995 si divide in 518 e 519. Quindi i miei 300 mq diventano 289 perché la 519 ha una capacità di 11 mq edificabili. Siamo riusciti ad acquistare dal proprietario della 519 gli 11 mq e lasciare il progetto invariato ma l’ operazione è costata 6.000 euro ulteriori.
Se i proprietari fanno causa al vecchio proprietario, io come ne rispondo? Ho responsabilità in merito?

1) In caso di contenzioso tra proprietari (vecchi e nuovi) del fondo, il professionista non ne risponde in quanto la propria attività professionale non ha investito la compravendita. Si segnala che, con riferimento ai rapporti tra i primi due, pare ipotizzabile in ragione dell’entità della difformità riscontrata (nella specie lieve) un’azione davanti al giudice ordinario per la riduzione del prezzo della compravendita, posto che il terreno compravenduto non aveva le caratteristiche stabilite nel contratto preliminare (-11 mq di volumetria realizzabile).
2) Quanto invece alla responsabilità del progettista per l’eventuale diniego di rilascio del permesso di costruire (o per il ritardo nel rilascio del titolo stesso ove a ciò conseguano danni quali ad es. l’impossibilità di realizzare l’intervento in esito all’approvazione di un nuovo strumento urbanistico) non pare che questa possa escludersi, posto che sul professionista grava sempre l’obbligo di adempiere le proprie obbligazioni con diligenza qualificata, ovvero commisurata alla natura dell’attività esercitata. Nella specie, ai fini della verifica in ordine a profili di responsabilità rileva, a favore dell’architetto, il fatto che sia i contraenti (nel preliminare di compravendita) sia altri professionisti (nella perizia giurata) abbiano precedentemente acclarato la sussistenza di un adeguato indice edificatorio. Con ciò comportando, se non l’esclusione, quantomeno l’attenuazione del dovere di diligenza e della conseguente responsabilità del primo.